「ご入居までの流れ／買う場合」についてのご説明ページです。

「住まいの購入」は、一生のうちにそう何度もあるものではありません。それだけに、できるだけ条件が良く、みなさんが納得のゆく物件を購入したいものです。そのためには、専門の知識を持った「信頼できるパートナー選び」は大切な第一歩であると言えます。ご購入される方の立場に立って、あるいはご売却される方の立場に立って、様々なご要望やご期待にお応えする。スタッフ一同、常にお客様の気持ちになって、心のこもったお手伝いをさせていただきたいと思っています。

ステップ１．資金計画を立てる

ご予算や自己資金、ローンの借入、返済プランなどを総合的に考慮し、お客様のご希望にそったご提案をさせて頂きます。

ご購入に必要な資金

住宅を購入する時に、物件の価格以外に諸費用がかかります。通常、中古物件の場合、物件価格の１割弱が必要となります。これらの諸費用も用意しておかなくてはなりません。

購入可能額とは

まず、お客様の返済プランにあわせて住宅ローンの借り入れ金額を算出します。それに自己資金を加えた金額から諸費用を引いた金額が、新しいお住まいの購入可能価格となります。

ローン返済プランのご提案

お客様の可能な返済金額などをうかがい、固定金利・変動金利、利率、返済期間など、各種住宅ローンの中から借り入れ予定先を選択し、ご希望にそった返済プランをご提案いたします。また、最近では銀行や公庫のＷｅｂサイトに『ローン計算シュミレーション』などが設置されており、ご自分で簡単に借入可能額や返済額の計算が試せるようになっていますので一度試してみるのもいいかもしれません。

ステップ２．条件を決める

希望条件の絞込み

まず、条件で譲れないものを洗い出しましょう。家族全員にひとつの部屋が欲しいし、リビングも必要だから絶対３LDKの間取りだとか、通勤の便を考えてこの交通機関の沿線で、この駅からあの駅までの間でとか、あるいは予算が許せば庭のある一戸建がいいとかの、ある程度現実味のある条件を挙げて、そのなかでもどれを一番重視するか考えてみましょう！

物件の選出

築年数についてですが、新しいほどいいのはいうまでもありませんが、現実には建ってから10年、20年という古い物件も多く出回っています。予算的なこともあって、そういう物件も考慮に入れるなら、一般的には利便性が良く、環境も良く、管理がしっかりと行き届いている資産価値の高い物件がねらい目です。そういった物件も市場には十分ありますのでスタッフにご相談ください。

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ステップ３．情報収集

新聞の折り込み広告、不動産情報誌、インターネット物件情報サイト、物件情報メール配信サービスなど、情報源は身近にあふれています。有効に活用しましょう。

そして希望条件と予算を元に、情報の中から興味のある物件を絞りこんでいきます。不動産サイトで資料請求したり、オープンハウスで現地見学して、具体的な資料を集めましょう。
物件は常に流動しています。気に入った物件が掲載されていいても、数日で売れてしまう事があります。

ステップ４．物件の紹介

ある程度候補を絞ったら、今度はいよいよ現地を見学してみましょう。

交通の便

通勤先への最寄りの駅はどこか、急行や快速の停まる駅か、本数は多いかどうか、混雑度も見ておきましょう。また物件から駅までの所要時間、混み方も忘れずにチェックしましょう。自転車や車で駅に出るなら、駐輪場・駐車場の有無なども確かめてください。

周辺環境

買い物は、特に働く女性にとって大切なチェック項目。駅からの途中に商店街やスーパーがあるか、遅くまで営業しているかどうかなどはぜひ見ておきましょう。後は病院、郵便局や銀行、公園、学校などの生活施設は、どこにどれだけ離れてあるのかチェック！
また周囲の騒音はどうか、道路や鉄道に近くて深夜でもうるさくないか、近隣の生活騒音はどうなのかなども確認しておきましょう 。

物件チェック

実際に室内で重点的にチェックしたいのは、キッチンや水回りの使い勝手です。資金計画に大きく関わるので、中古の物件ならリフォームが必要かどうかもチェックしましょう。そして車を持っている人なら、駐車場つきかどうかも、確認しておいた方がよいです。敷地内に空きが無くても、近隣にあればOK！

資産価値

最後に中古マンションに資産価値を求めるなら、「マンションは管理を買え」というくらいなので、エントランスやエレベーターホール、植栽、廊下部分などの清掃や管理が行き届いているか、将来の修繕計画がしっかりしているかも重要なポイントです。将来買い替えを検討する場合に重要な要素となってきます。 住人や管理人の意識も問題になるが、せっかく住むなら、資産価値の目減りしない物件を選ぶようにしましょう。

ステップ５．物件購入のお申し込み

確認

予算とご自分の出した条件の折り合った物件が見つかった場合、スタッフに資金計画を作成してもらい、購入できるかどうかの最終確認をしましょう。このとき先に触れたように自分にあったローンを組むのがポイントになりますので、よくご相談を。また、ローンの審査が下りるかどうかが心配なときは、事前に金融機関に打診し、内諾をもらっておいたり、融資利用の特約（ローンが不成立となった場合、契約を解除できる）を条件にすることも考えましょう。

時期

資金計画が問題なければ、物件引き渡しの時期と手付金・中間金など頭金部分の支払時期と金額を確認する。価格や引き渡しなどの売主の条件に対し要望があれば、スタッフを通して交渉することもできます。

買付証明書

すべてクリアできるメドがたち、購入ということになれば、買付証明書に記入し購入の意思表示をします。

ステップ６．重要事項の説明

売買契約を結ぶ前に『重要事項説明書』が渡され、重要事項の説明が行われます。
この文書は文字通り『重要な事項を説明した文書』ですので、聞き流さずしっかりとチェックしなけれがなりません。
知らない専門用語や分かりにくい点があればその場で質問し、疑問は必ず解決しておきましょう。
『説明を受けた中で納得できないものがあれば契約しない』という気持ちで、しっかりと内容を理解しながら説明を聞き、文書を読みましょう。

特にマンションの場合は管理関係・大規模修繕など。
戸建の場合は前面道路・立て替える場合の条件などを注意して聞きましょう。

ステップ７．売買契約締結と手付金支払

売買契約締結

不動産売買契約書の内容は、重要事項説明書と重複する部分も多く、取引内容や当事者の権利や義務等が記載されています。契約締結後の内容変更は、お客様（買主様）と売主様双方の合意によってなされますが、場合によっては損害賠償や違約の対象となりますので、不明点などが無いか最終的にしっかりと確認してください。

ローン特約

売買契約書に『ローン特約条項』がある事を必ず確認しましょう。売買契約した時点は、未だローンが成立するかどうか決まっていない状態です。万一不成立だった場合には手付金を全額返金するという条項があれば、支払った手付金が返還されます。

手付金の支払い

手付金（物件価格の１～２割）を支払います。手付金は法的には、これを放棄すればこの契約を解除することができるという性質をもった大切なものです。なので、手付金を支払ったら安易にキャンセルはできないことを肝に銘じておきましょう。

契約時にご用意して頂くもの

ステップ８．　ローンのお申し込み

融資（ローン）を申し込む

契約締結後、すぐに金融機関に融資の申込を行います。
申込時には以下のような書類が必要となります。

• 融資元への融資申込書
• 住民票
• 収入証明書
• 売買契約書の写し
• 物件概要書（公庫の場合）
• 重要事項説明書

融資の承認

融資を申し込んでから貸付承認されるまでの期間は金融機関やローンの種類によって異なります。

• 銀行２～４週間
• 公的機関（公庫・年金等）３ヶ月前後

承認後の『つなぎ融資』申込　※公庫・年金融資の場合

公庫や年金融資の場合は、手付金を除いた残金を決済するための一時的融資を民間の金融機関から受ける必要があります。

ステップ９．　残金のお支払いと物件のお引渡し

残金のお支払い、諸手続きが済むと、いよいよ物件のお引渡しです。スケジュールの調整などスタッフが最後まで責任を持ってお手伝いします。

残金お支払い時の内容

残金お支払い時にお客様（買主様）にご用意いただくもの

1.残金（売買代金から手付金と内金を差し引いた額）
2.固定資産税等の清算金
3.管理費などの清算金
4.登記費用（登録免許税＋司法書士への報酬）
5.仲介手数料の残額
6.印鑑（実印）
7.印鑑証明書（抵当権設定時のみ）
8.住民票（所有権移転登記用） 　※法人の場合は資格証明書

登記手続き

司法書士が代行します。お客様から必要書類をお預かりし、各種登記の申請書を作成して法務局に提出します。登記済権利書を司法書士から受け取られましたら、紛失や破損などがないよう充分注意して保管してください。

依頼する登記書類

ステップ１０．引越し

引越準備は１ヶ月前から

１）引越には思いのほか多くの連絡や手続き・手配があります。あらかじめ日程表を作って必要事項をまとめましょう。引越業者の手配、お子様の転出先・転入先の学校への連絡、現在マンションにお住まいの場合は管理組合への連絡、不用品の引取りなど早めに済ませておきましょう。また、普段使わないものなどは荷造りなどをはじめておくといいでしょう。

２）引越予定日の半月前には、郵便物の新居への転送手配（最寄りの郵便局で手続き）、電気・ガス・水道・電話などの終了・移転の手続きを行います。電話は新居での工事の際に立会いが必要かどうか確認しておきましょう。

３）引越１週間前に近づいたら、旧住所に掛けている火災保険等各種保険の解約・変更手続きをします。購読している新聞等があれば販売店に連絡し、精算について取り決めておきます。ご近所には、引越時にお騒がせする事も含めてご挨拶にまわっておきましょう。

４）引越当日には、係員にガス・電気の閉栓をしてもらい、料金精算を行います。業者の荷物の搬出・積み込みが終わったら、室内を清掃して退出します。

引越先の新居では

１）ガスを使用可能にするために、必ずあらかじめガス指定の工事会社に開栓の予約をしておきましょう。ガス開栓は必ず立会いが必要です。当日予約がいっぱいで開栓できないと、お風呂に入れない事もあります。予約は早めにしておきましょう。

２）新居のご近所へは当日か翌日、早めにご挨拶にまわっておきましょう。

３）引越後すぐに雨漏り・白蟻・構造の腐食があれば瑕疵（かし）担保責任に該当しますので早々に仲介業者に連絡しましょう。

引越後・公庫融資の場合

公庫の場合、移転登記が済んで引越し、新住所に移転されたのちにローン契約します。
契約時には新住所の住民票と印鑑証明書が必要です。
また、融資金を受け取る際には所有権・抵当権・保険等の諸手続きが完了している必要があります。
公庫からの融資金が交付された後、その融資金で、『つなぎ融資』として借りている民間金融機関の融資金を返済します。

引越後の税金

引越後にかかってくる税金には、不動産取得税・固定資産税などがあります。不動産取得税は登記後３～４ヶ月位で税務署より通知があります。税額は物件によって異なりますが、登記の際に軽減措置の適用が出来なかった物件は高額になりますので契約前の必要資金の計画の際に充分聞いておきましょう。
固定資産税については本年度分は決済時に精算されますので、翌年度分から納付になります。
毎年５月頃に市役所より通知があります。

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